Propriétaire surendetté : conserver votre logement et préserver votre patrimoine

Vous êtes propriétaire et vous traversez une situation de surendettement. La crainte est légitime : pourrez-vous garder votre maison ? La réponse, dans la grande majorité des cas, est oui. La loi française protège le logement principal du débiteur surendetté, et la commission de surendettement de la Banque de France privilégie systématiquement les solutions qui permettent de conserver son habitation. Mais cette protection n'est ni automatique ni inconditionnelle : elle dépend de votre capacité de remboursement, de la valeur du bien et de votre situation familiale. Cette page vous explique vos droits, les conditions à remplir et les alternatives à la vente forcée pour préserver votre patrimoine.

Être propriétaire et surendetté : la commission peut-elle m'obliger à vendre ?

Quand on est surendetté, le réflexe est souvent de penser que la vente du logement est inéluctable. C'est faux. Le statut de propriétaire ne disqualifie pas le dossier de surendettement, et la commission de surendettement de la Banque de France n'a aucune obligation d'imposer la vente du bien. Le principe directeur, posé par le législateur, est au contraire de préserver autant que possible le logement principal.

Le principe : la vente n'est jamais automatique

La situation de surendettement se définit, selon l'article L711-1 du Code de la consommation, comme l'impossibilité manifeste pour un débiteur de bonne foi de faire face à l'ensemble de ses dettes non professionnelles, exigibles ou à échoir. Cette définition n'inclut aucune mention sur les biens immobiliers : être propriétaire ne vous empêche en rien de déposer un dossier de surendettement.

La jurisprudence est constante sur ce point : la vente forcée du logement principal ne doit être envisagée qu'en dernier recours, lorsque toutes les autres mesures ont été examinées et écartées. Le bon sens prévaut : si la valeur de votre bien ne suffirait pas à solder vos dettes, ou si vous ne pouvez pas vous reloger dans des conditions décentes, la vente n'apporte rien et la loi vous protège.

Le rôle de la commission de surendettement de la Banque de France

La commission est composée de représentants de l'État, des organismes de crédit, des associations de consommateurs et de juristes. Son rôle : examiner votre dossier, déclarer la recevabilité, puis élaborer une solution adaptée — soit un plan conventionnel de redressement négocié avec vos créanciers, soit des mesures imposées ou recommandées (qui peuvent inclure des effacements partiels de dettes).

Une fois la recevabilité prononcée, la commission de surendettement dispose de plusieurs mois pour formuler ses propositions. Pendant cette période, vous bénéficiez d'une suspension automatique des poursuites individuelles (article L722-2 du Code de la consommation), pour une durée maximale de 2 ans. Aucune saisie ne peut intervenir sur cette période, ce qui vous laisse le temps de stabiliser votre situation.

Les conditions pour conserver sa maison en cas de surendettement

Conserver sa maison en surendettement repose sur un jeu de quatre conditions cumulatives, examinées par la commission. Toutes n'ont pas le même poids — mais ne pas remplir l'une d'elles peut suffire à orienter la décision vers la vente.

Condition n°1 : un plan de remboursement réaliste est possible sans recourir à la vente. C'est le critère le plus important. Si vos revenus permettent, après allègement des autres dettes, de continuer à honorer la mensualité du prêt immobilier, la commission n'a aucune raison de demander la vente.

Condition n°2 : la valeur de votre bien ne couvre pas l'ensemble des dettes. C'est-à-dire que même en vendant, vous resteriez débiteur d'un solde important. Dans ce cas, la vente n'a pas d'utilité économique pour les créanciers et la commission le reconnaît.

Condition n°3 : vous n'avez pas la possibilité de vous reloger dans des conditions décentes. C'est la protection clé prévue à l'article L733-1 du Code de la consommation. Le juge ne peut pas ordonner la vente du logement principal si elle vous condamnerait à l'absence de logement digne — soit parce que les loyers locaux sont incompatibles avec vos revenus restants, soit parce que la composition du foyer (enfants à charge, personne dépendante) rend un déménagement disproportionné.

Condition n°4 : la mensualité du prêt immobilier reste compatible avec votre capacité de désendettement. Cette capacité, calculée à partir de vos revenus moins votre reste-à-vivre (somme nécessaire à la vie courante), doit pouvoir absorber la mensualité tout en réservant une part au remboursement des autres créanciers.

Les alternatives à la vente forcée pour préserver votre patrimoine

Plusieurs alternatives à la vente forcée existent en cas de surendettement, à condition d'agir suffisamment tôt — idéalement avant le dépôt du dossier en commission, ou en parallèle de celui-ci. L'objectif : trouver une solution qui solde la difficulté sans toucher au logement.

La restructuration de dettes par la médiation bancaire

C'est souvent la voie la plus efficace. Plutôt que de subir le calendrier de la commission, vous mandatez un médiateur indépendant qui négocie avec l'ensemble de vos créanciers — banques, organismes de crédit, bailleurs, fisc. L'objectif : un rééchelonnement, un abandon partiel de créances, et une mise en place rapide du plan négocié. La restructuration de dettes permet souvent d'éviter le passage en commission, et préserve votre dossier bancaire en évitant ou en allégeant le fichage FICP.

La vente à réméré ou le portage immobilier

Quand la situation est plus tendue, ces deux mécanismes proches permettent de "respirer" sans renoncer définitivement au bien. La vente à réméré (article 1659 du Code civil) est une vente avec faculté de rachat dans un délai maximal de 5 ans. Le portage immobilier repose sur un schéma similaire, avec un encadrement contractuel un peu différent.

Dans les deux cas, le propriétaire reste dans son logement comme locataire. La décote appliquée est significative : 20-30 % pour le portage, 40-45 % pour le réméré, plus une indemnité d'occupation mensuelle de 7 à 15 % du prix de vente. Ces solutions peuvent stopper une procédure de saisie et permettre de se libérer du fichage FICP, mais elles ne conviennent qu'à un propriétaire ayant une perspective claire de rebond financier.

Le rachat de crédit immobilier ou la restructuration globale

Le rachat de crédit immobilier en surendettement consiste à regrouper le prêt immobilier et les autres dettes (crédits conso, découverts, dettes fiscales) en une seule opération avec une mensualité réduite, généralement par allongement de la durée. Il peut intégrer une trésorerie destinée à solder des dettes urgentes (huissier, fisc).

Cette voie n'est pas accessible à tous les profils : un fichage FICP en cours, un ratio d'endettement trop élevé, ou un reste-à-vivre insuffisant peuvent bloquer l'opération auprès des banques classiques. Un accompagnement spécialisé permet de débloquer ces dossiers, en combinant médiation amiable et solution de financement adaptée.

Que faire si la commission impose la vente du bien ?

Si la commission décide malgré tout d'imposer la vente du bien, vous n'êtes pas démuni. Une voie de recours existe : la contestation devant le juge des contentieux de la protection (anciennement juge d'instance), à exercer dans un délai de 15 jours à compter de la notification des mesures.

Les arguments à faire valoir devant le juge sont concrets : impossibilité de relogement décent (ratios revenus / loyers locaux, refus de bailleurs), valeur du bien insuffisante pour couvrir les dettes (estimation par notaire ou agent immobilier), alternatives non examinées par la commission (réméré, restructuration). Un avocat spécialisé en droit du surendettement renforce considérablement les chances de succès. À noter : selon votre situation, vous pouvez bénéficier de l'aide juridictionnelle, qui prend en charge tout ou partie des frais d'avocat.

En parallèle, il est presque toujours pertinent d'engager une médiation amiable avec les créanciers : un accord négocié rend la mesure imposée caduque et permet de sortir de la procédure. Si une procédure de saisie a été enclenchée en amont, voir aussi notre page dédiée pour éviter une saisie immobilière.

Préserver son logement : la médiation amiable comme alternative à la commission

Préserver sa maison en cas de surendettement passe le plus souvent par une intervention en amont, avant que la situation ne soit figée par une décision de la commission. C'est exactement le rôle de Conciliaprêt.

Notre intervention démarre par une analyse complète de votre situation : revenus, charges, patrimoine immobilier, ensemble des créances (prêt immobilier, crédits conso, dettes fiscales, dettes locatives). Nous prenons ensuite contact avec chacun de vos créanciers pour négocier des accords amiables : suspension de procédures en cours, abandon partiel de créances, rééchelonnement, désintéressement immédiat avec mobilisation de nos fonds propres.

Le résultat : vous conservez votre logement, vous évitez le passage en commission et, dans la plupart des cas, vous échappez au fichage FICP ou vous en sortez. Selon le rapport annuel de la Banque de France, plus de 113 000 dossiers de surendettement ont été déposés en 2024 — derrière chaque dossier, une famille à protéger.

Questions fréquentes

À propos de Conciliaprêt

Conciliaprêt est un spécialiste français de la médiation bancaire et du rétablissement personnel. Depuis 2013, nous accompagnons les propriétaires en surendettement souhaitant conserver leur logement, ainsi que les particuliers, SCI et entreprises confrontés à des situations d'endettement complexes. Notre mission : trouver des solutions amiables avec les créanciers, en amont ou en parallèle des procédures judiciaires.

Notre force tient à trois éléments. La connaissance du terrain : nous dialoguons quotidiennement avec les commissions de surendettement, les commissaires de justice, les bailleurs et les établissements de crédit, et nous intervenons sur les bases de données FICP et FCC gérées par la Banque de France. La capacité financière : nous mobilisons nos fonds propres pour désintéresser les créanciers en quelques semaines. Et l'agrément réglementaire : Conciliaprêt est agréée gestionnaire de crédit par l'Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR), sous le contrôle de la Banque de France.

Plus de 10 000 personnes nous ont fait confiance depuis 2013. Nos solutions amiables se mettent en place en 4 à 6 semaines, sans frais pour le client.

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