Propriétaire surendetté : conserver votre logement et préserver votre patrimoine

Vous êtes propriétaire et vous traversez une situation de surendettement. La crainte est légitime : pourrez-vous garder votre maison ? La réponse, dans la grande majorité des cas, est oui. La loi française protège le logement principal du débiteur surendetté, et la commission de surendettement de la Banque de France privilégie systématiquement les solutions qui permettent de conserver son habitation. Mais cette protection n'est ni automatique ni inconditionnelle : elle dépend de votre capacité de remboursement, de la valeur du bien et de votre situation familiale. Cette page vous explique vos droits, les conditions à remplir et les alternatives à la vente forcée pour préserver votre patrimoine.

Être propriétaire et surendetté : la commission peut-elle m'obliger à vendre ?

Être propriétaire ne disqualifie pas un dossier de surendettement, et la commission de surendettement de la Banque de France n’a aucune obligation d’imposer la vente du bien. L’article L711-1 du Code de la consommation caractérise le surendettement par l’impossibilité manifeste, pour une personne physique de bonne foi, de faire face à ses dettes non professionnelles : il ne dit rien du patrimoine immobilier, et la valeur du bien ne fait pas obstacle à la recevabilité. Le principe directeur est au contraire de préserver le logement principal, la vente n’étant envisagée qu’en dernier recours.

Le principe : la vente n'est jamais automatique

La situation de surendettement se définit, selon l'article L711-1 du Code de la consommation, comme l'impossibilité manifeste pour un débiteur de bonne foi de faire face à l'ensemble de ses dettes non professionnelles, exigibles ou à échoir. Cette définition n'inclut aucune mention sur les biens immobiliers : être propriétaire ne vous empêche en rien de déposer un dossier de surendettement.

La jurisprudence est constante sur ce point : la vente forcée du logement principal ne doit être envisagée qu'en dernier recours, lorsque toutes les autres mesures ont été examinées et écartées. Le bon sens prévaut : si la valeur de votre bien ne suffirait pas à solder vos dettes, ou si vous ne pouvez pas vous reloger dans des conditions décentes, la vente n'apporte rien et la loi vous protège.

Le rôle de la commission de surendettement de la Banque de France

La commission est composée de représentants de l'État, des organismes de crédit, des associations de consommateurs et de juristes. Son rôle : examiner votre dossier, déclarer la recevabilité, puis élaborer une solution adaptée : soit un plan conventionnel de redressement négocié avec vos créanciers, soit des mesures imposées ou recommandées (qui peuvent inclure des effacements partiels de dettes).

Une fois la recevabilité prononcée, la commission de surendettement dispose de plusieurs mois pour formuler ses propositions. Pendant cette période, vous bénéficiez d'une suspension automatique des poursuites individuelles (article L722-2 du Code de la consommation), pour une durée maximale de 2 ans. Aucune saisie ne peut intervenir sur cette période, ce qui vous laisse le temps de stabiliser votre situation.

Les conditions pour conserver sa maison en cas de surendettement

Quatre conditions cumulatives sont examinées par la commission. Un plan de remboursement réaliste est-il possible sans vendre. La valeur du bien couvrirait-elle réellement l’ensemble des dettes. Le foyer pourrait-il se reloger dans des conditions décentes. Et la mensualité du prêt immobilier reste-t-elle compatible avec la capacité de désendettement, une fois le reste à vivre préservé. Toutes n’ont pas le même poids : la première est décisive, la troisième est celle qui, à elle seule, interdit au juge d’ordonner la vente (article L733-1 du Code de la consommation).

Condition n°1 : un plan de remboursement réaliste est possible sans recourir à la vente. C'est le critère le plus important. Si vos revenus permettent, après allègement des autres dettes, de continuer à honorer la mensualité du prêt immobilier, la commission n'a aucune raison de demander la vente.

Condition n°2 : la valeur de votre bien ne couvre pas l'ensemble des dettes. C'est-à-dire que même en vendant, vous resteriez débiteur d'un solde important. Dans ce cas, la vente n'a pas d'utilité économique pour les créanciers et la commission le reconnaît.

Condition n°3 : vous n'avez pas la possibilité de vous reloger dans des conditions décentes. C'est la protection clé prévue à l'article L733-1 du Code de la consommation. Le juge ne peut pas ordonner la vente du logement principal si elle vous condamnerait à l'absence de logement digne, soit parce que les loyers locaux sont incompatibles avec vos revenus restants, soit parce que la composition du foyer (enfants à charge, personne dépendante) rend un déménagement disproportionné.

Condition n°4 : la mensualité du prêt immobilier reste compatible avec votre capacité de désendettement. Cette capacité, calculée à partir de vos revenus moins votre reste-à-vivre (somme nécessaire à la vie courante), doit pouvoir absorber la mensualité tout en réservant une part au remboursement des autres créanciers.

Les alternatives à la vente forcée pour préserver votre patrimoine

Quatre alternatives existent avant d’en arriver à la vente, et elles supposent toutes d’agir tôt, idéalement avant le dépôt du dossier en commission ou en parallèle. La restructuration de dettes par médiation amiable, qui négocie l’ensemble des créances. La vente à réméré et le portage immobilier, qui libèrent des liquidités sans céder définitivement le bien. Le rachat de crédit immobilier, qui regroupe les dettes en une mensualité réduite. Et le plan conventionnel négocié avec la commission. Le choix dépend du reste à vivre disponible et de l’urgence des procédures déjà engagées.

La restructuration de dettes par la médiation bancaire

C'est souvent la voie la plus efficace. Plutôt que de subir le calendrier de la commission, vous mandatez un médiateur indépendant qui négocie avec l'ensemble de vos créanciers : banques, organismes de crédit, bailleurs, fisc. L'objectif, un rééchelonnement, un abandon partiel de créances, et une mise en place rapide du plan négocié. La restructuration de dettes permet souvent d'éviter le passage en commission, et préserve votre dossier bancaire en évitant ou en allégeant le fichage FICP.

La vente à réméré ou le portage immobilier

Quand la situation est plus tendue, ces deux mécanismes proches permettent de "respirer" sans renoncer définitivement au bien. La vente à réméré (article 1659 du Code civil) est une vente avec faculté de rachat dans un délai maximal de 5 ans. Le portage immobilier repose sur un schéma similaire, avec un encadrement contractuel un peu différent.

Dans les deux cas, le propriétaire reste dans son logement comme locataire. La décote appliquée est significative : 20-30 % pour le portage, 40-45 % pour le réméré, plus une indemnité d'occupation mensuelle de 7 à 15 % du prix de vente. Ces solutions peuvent stopper une procédure de saisie et permettre de se libérer du fichage FICP, mais elles ne conviennent qu'à un propriétaire ayant une perspective claire de rebond financier.

Le rachat de crédit immobilier ou la restructuration globale

Le rachat de crédit immobilier en surendettement consiste à regrouper le prêt immobilier et les autres dettes (crédits conso, découverts, dettes fiscales) en une seule opération avec une mensualité réduite, généralement par allongement de la durée. Il peut intégrer une trésorerie destinée à solder des dettes urgentes (huissier, fisc).

Cette voie n'est pas accessible à tous les profils : un fichage FICP en cours, un ratio d'endettement trop élevé, ou un reste-à-vivre insuffisant peuvent bloquer l'opération auprès des banques classiques. Un accompagnement spécialisé permet de débloquer ces dossiers, en combinant médiation amiable et solution de financement adaptée.

Que faire si la commission impose la vente du bien ?

Une mesure imposant la vente se conteste devant le juge des contentieux de la protection, dans un délai de 15 jours à compter de la notification des mesures. Ce recours n’est pas formel : le juge réexamine la situation et peut écarter la vente. Trois arguments portent devant lui. L’impossibilité de se reloger dans des conditions décentes, protection expressément prévue à l’article L733-1 du Code de la consommation. L’insuffisance de la valeur du bien pour solder les dettes, appuyée sur une estimation écrite. Et les alternatives que la commission n’a pas examinées.

Les arguments à faire valoir devant le juge sont concrets : impossibilité de relogement décent (ratios revenus / loyers locaux, refus de bailleurs), valeur du bien insuffisante pour couvrir les dettes (estimation par notaire ou agent immobilier), alternatives non examinées par la commission (réméré, restructuration). Un avocat spécialisé en droit du surendettement renforce considérablement les chances de succès. À noter : selon votre situation, vous pouvez bénéficier de l'aide juridictionnelle, qui prend en charge tout ou partie des frais d'avocat.

En parallèle, il est presque toujours pertinent d'engager une médiation amiable avec les créanciers : un accord négocié rend la mesure imposée caduque et permet de sortir de la procédure. Si une procédure de saisie a été enclenchée en amont, voir aussi notre page dédiée pour éviter une saisie immobilière.

Préserver son logement : la médiation amiable comme alternative à la commission

Préserver son logement suppose le plus souvent d’intervenir avant que la commission ne fige la situation par une décision. C’est le rôle de la médiation amiable : négocier directement avec chacun des créanciers, obtenir la suspension des procédures en cours, puis un rééchelonnement ou un abandon partiel de créance, sans passer par la procédure publique. L’intérêt pour un propriétaire est double. Le logement n’entre jamais dans le champ de la négociation, et la démarche n’entraîne pas d’inscription au FICP, à la différence du dépôt d’un dossier de surendettement.

Conciliaprêt, opérateur de médiation amiable et de restructuration de dettes privées, gestionnaire de crédit agréé par l’ACPR (Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution), intervient sur ce terrain. L’analyse porte sur l’ensemble de la situation : revenus, charges, patrimoine immobilier, et toutes les créances, prêt immobilier, crédits à la consommation, dettes fiscales et locatives comprises. Chaque créancier est ensuite contacté individuellement pour obtenir la suspension des procédures, un abandon partiel ou un rééchelonnement, avec mobilisation de fonds propres pour les désintéresser lorsque la situation le justifie.

Le délai constaté entre la prise en charge et la mise en place d’une solution est de quatre à six semaines, sans frais à la charge du débiteur, la rémunération étant assise sur les accords obtenus. Chaque situation est examinée individuellement et aucune issue ne peut être garantie avant analyse du dossier. Pour situer l’enjeu : 148 013 dossiers de surendettement ont été déposés en France hexagonale en 2025, en hausse de 9,8 % sur un an (Banque de France, L’essentiel du surendettement 2025).

Questions fréquentes

À propos de Conciliaprêt

Conciliaprêt est un opérateur français de médiation bancaire et de restructuration de dettes privées. Depuis 2013, l’entreprise accompagne les propriétaires en surendettement souhaitant conserver leur logement, ainsi que les particuliers, les SCI et les dirigeants appelés au titre d’une caution personnelle. L’objet de l’intervention est de trouver des accords amiables avec les créanciers, en amont ou en parallèle des procédures judiciaires.

Trois éléments structurent cette activité. La pratique du terrain, avec un dialogue quotidien avec les commissions de surendettement, les commissaires de justice, les bailleurs et les établissements de crédit. La capacité financière, qui permet de mobiliser des fonds propres pour désintéresser les créanciers en quelques semaines. Et l’agrément réglementaire : Conciliaprêt est agréée gestionnaire de crédit par l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR), sous le contrôle de la Banque de France.

Plus de 10 000 personnes ont été accompagnées depuis 2013. Les solutions amiables se mettent en place dans un délai constaté de quatre à six semaines, sans frais à la charge du débiteur, la rémunération étant assise sur les accords obtenus.

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